国内的房地产市场，政策对房价的影响很大，或许不会改变根本性的周期变化，但是会改变其运行轨迹和运行时间，所以对政策理解透彻是十分重要的。我们都知道，最近几年提到最多的政策就是“房住不炒”和房地产市场的长效机制。

2020年，我国多个城市信贷政策收紧，对当地房地产市场产生了不同程度的影响。“赚赚金融”品牌运营中心总监吴昊分析说，“以北京为例，2020年银行首套与二套房的利率纷纷取消了折扣优惠。从去年5月开始，二套房利率调整为上浮20%，从去年9月开始，首套房利率陆续调整为基准或上浮5%。首套与二套利率双重上浮。”“去年第四季度，随着银行放款节奏的缓慢，大部分购房人的买房需求未被充分释放，仅有部分急用周转住房的二次置业人群试探性出手购房。随着2020年银行内部流动性的增加，银行在房贷利率水平上或有望出现松动，尤其是为满足刚需的首套房，在贷款利率方面或将恢复至基准。”吴昊说，2020年上半年银行内部流动性增加的情况下，放款的速度也将比去年有所提升，个贷市场整体将趋于平稳态势。

今年8月份，央行明确LPR取代贷款基准利率，每月20日报价一次，其中首套房贷款利率不得低于相应期限的LPR，二套房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。11月20日，LPR迎来第四次报价，其中1年期LPR为4.15%，5年期以上LPR为4.80%，两者都比上一次下降了0.05%。值得注意的是，这是自LPR发布以来，5年期以上LPR第一次出现下调。

由于1年期LPR往往与实体经济的融资利率直接挂钩，而5年期以上的LPR，往往是房贷利率的重要参考指标，因此5年期以上LPR一经出现下调后，业内关于房贷利率可能要迎来下降，甚至房价可能要上涨的声音此起彼伏。首先，笔者认同的是，由于央行明确了首套房贷款利率不得低于相应期限的LPR，所以5年期以上LPR下降，显然有助于降低首套房群体的购房成本，假设贷款100万元，30年等额本息，那么平均月供就可以减少30元，30年累计减少10890元。虽然目前看影响有限，但稳定楼市、利好刚需的象征信号十分明确。

但是，5年期LPR下调并不能同房贷政策放松，房价上涨划等号。众所周知，房贷利率是由5年期以上LPR和地方加点两部分组成，所以LPR只是其中的一个变量，也就是说，房贷利率到底是升是降，最终是LPR与地方加点共同变化的结果。然而，在房住不炒的长期定位下，二套房继续提高加点的可能